깡통전세·전세사기 위험 진단기

가장 많은 전세사기 수법 6가지

국토교통부 전세사기 특별법 피해 분석 기준 — 피해 주택의 약 70%가 다세대(30.5%)·오피스텔(20.9%)·다가구(17.9%) 등 비아파트, 피해자의 약 75%가 20~30대입니다.

1. 무자본 갭투자형 깡통전세

매매가와 맞먹는 전세금을 받아 그 돈으로 집을 사는 구조. 집값이 조금만 내려도 보증금을 돌려줄 수 없습니다. 전세가율 70% 초과면 경계, 90% 초과면 위험입니다.

2. 시세 부풀리기 (신축 빌라)

시세를 알기 어려운 신축 빌라의 가격을 부풀려 시세만큼의 전세금을 받는 수법. 반드시 2곳 이상에서 시세를 교차 확인하세요.

3. 선순위 정보 미고지 (다가구)

다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 내 앞 순위입니다. 경매 시 그들 몫을 뺀 나머지만 배당받습니다. 계약 전 '선순위 보증금 확인서'를 요구하세요.

4. 신탁등기 사기

신탁회사에 소유권이 넘어간 집을 원소유자(위탁자)가 임의로 임대하는 수법. 신탁사 동의 없는 계약은 보증금 보호를 받지 못하고 퇴거 대상이 될 수 있습니다. 갑구에 '신탁'이 보이면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대 권한과 동의 조건을 확인하세요.

5. 세금 체납 (조세채권 우선)

임대인이 세금을 체납하면 그 세금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 보증금 1,000만원 초과 계약이면 계약 후 임대인 동의 없이도 전국 세무서(홈택스)에서 미납국세 열람이 가능합니다. 가장 좋은 건 계약 전 완납증명서 요구입니다.

6. 대항력 시차 악용 (잔금일 사기)

전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 발생합니다. 이 하루의 틈에 집을 팔거나 근저당을 설정하는 수법이 있습니다. 잔금일에 전입신고+확정일자를 마치고, 특약("잔금일 다음날까지 소유권·근저당 변동 금지")으로 틈을 막으세요.